Baufinanzierungslexikon
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung. Das wichtigste Merkmal sind die gleichbleibenden monatlichen Rückzahlungsraten (Annuitäten), wobei der Zinsanteil kontinuierlich zu Gunsten des Tilgungsanteils sinkt. Für die Darlehensnehmer bringen die konstanten Rückzahlungsraten eine sehr gute Planbarkeit mit sich.
Anschlussfinanzierung
Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues, in der Regel in Höhe der Restschuld, abgelöst. Sondertilgungen sind jetzt in beliebiger Höhe möglich. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Eine Umschuldung wird vorgenommen, wenn der Kreditnehmer die Bank wechselt. Hier sollte auf jeden Fall immer ein unabhängiger Bankenvergleich stattfinden, hier liegt enormes Einsparpotenzial.
Auflassungsvormerkung
Sichert den Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer das Objekt z. B. an eine weitere Person verkauft und/oder mit weiteren Lasten und Beschränkungen belastet.
Bauherren-Haftpflichtversicherung
Diese Versicherung deckt Schäden, die Dritte bei einem Neubau während der Bauphasen erleiden können und für die der Bauherr haftbar ist.
Bauleistungsversicherung
Eine Bauleistungsversicherung dient dazu und leistet, wenn während der Bauphase an der Immobilie Schäden entstehen. Diese können durch Naturkatastrophen, Diebstahl oder Vandalismus verursacht werden. Leider wird auf einer Baustelle sehr viel gestohlen.
Bausparvertrag/Bauspardarlehen
Vertrag mit einer Bausparkasse, durch den der Darlehensnehmer nach Ansparen des Mindestguthabens der Bausparsumme ein Bauspardarlehen erhalten kann.
Häufig werden bei der Finanzierung Modelle in Verbindung mit neu abzuschließenden Bausparverträgen angeboten. Hierbei wird das Darlehen nicht getilgt, sondern parallel ein Bausparvertrag abgeschlossen und bespart. Dies ist die sogenannte Ansparphase. Hier ist die Abschlussgebühr sowie die Zinsdifferenz zwischen dem Darlehenszins und dem Guthabenzins des Bausparvertrages zu beachten. Der Zinsdifferenzverlust ist für den Kunden erheblich, in der Regel erhält der Kunde z.Z. 0,1% Guthabenzins, bei einem Darlehenszins von z.B. 1% ist der Zinsverlust 0,9% auf die komplette Darlehenssumme und pro Jahr.
Sobald ein Bausparvertrag angespart ist, bei vielen Tarifen ist dies bei einer 40%igen Ansparleistung der Fall, kann es zur Darlehensphase kommen. Hier erhält der Kunde einen bereits heute schon feststehenden „günstigen“ Darlehenszins. Eine weitere Voraussetzung neben der Ansparleistung ist das Erreichen der sogenannten Bewertungszahl. Über die Bewertungszahl wird in vielen Beratungen leider oftmals wenig bis gar nicht gesprochen. Auf das Erreichen der Bewertungszahl hat der Bausparer wenig Einfluss. Diese wird u.a. dadurch berechnet, welche liquiden Mittel der Bausparkasse zum Zeitpunkt der Zuteilung (in der Regel nach 10 oder 15 Jahren) zur Verfügung stehen. Sollte die Bewertungszahl nicht erreicht werden, so gibt es zu dem errechneten Zuteilungstermin auch kein Bauspardarlehen.
Dies hat dann zur Folge, dass die komplette ursprünglich aufgenommene Darlehenssumme (es wurde ja nichts getilgt!) aus der Zinsfestschreibung kommt und zu den dann aktuellen Konditionen prolongiert werden muss. Dies ist ein erhebliches Zinsänderungsrisiko. Bausparmodelle sind also überhaupt nicht so sicher wie Sie oftmals dargestellt werden.
Bei Abschluss eines solchen Modells sollte unbedingt darauf geachtet werden, das die Bewertungszahl unter den vertraglich vereinbarten Regelungen garantiert ist, was nach dem Bausparkassengesetz aber gar nicht möglich ist. Denn Bausparkassen ist es sogar verboten, verbindliche Aussagen über den Zeitpunkt der jeweiligen Zuteilung zu machen.
Bauzeitzinsen
Die Bauzeitzinsen sind die Summe der während der Bauphase anfallenden Zinsen einer Baufinanzierung. Die Zinsen werden für den Betrag fällig, der bereits ausbezahlt ist. Hier rechnen die Banken Taggenau ab. Siehe auch bereitstellungszinsfreie Zeit.
Beleihungsauslauf
Der Anteil des Objektwertes aus Sicht der Bank, der finanziert wird. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert einer Immobilie, nicht auf den Kaufpreis. Banken nehmen hierbei oft sehr große Sicherheitsabschläge vor.
Belastungsvollmacht/Beleihungsvollmacht
Eine Belastungs- oder Beleihungsvollmacht ist eine im Grundstückskaufvertrag/Notarvertrag enthaltene Klausel, die den Käufer vom Verkäufer bevollmächtigt, dass Kaufobjekt mit einer Grundschuld zu belasten. Dies geschieht zu einem Zeitpunkt, wo der Käufer noch Eigentümer ist. Deshalb die Vollmacht vom Verkäufer and den Käufer.
Beleihungswert
Von der Bank festgelegter Wert einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht dem Verkehrswert abzüglich eines großzügigen Sicherheitsabschlages. Dieser dient grundsätzlich für interne Zwecke, bei manchen Banken auch zur Festlegung des Zinssatzes.
Bereitstellungszinsen
Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Hier sollte unbedingt auf die bereitstellungszinsfreie Zeit geachtet werden.
Beurkundung
Zur Beurkundung treffen sich Käufer und Verkäufer beim Notar. In Gegenwart aller Beteiligten liest der Notar den gesamten Text des Kaufvertrags vor. So stellt er sicher, dass allen klar ist, was sie unterschreiben werden. Beide Parteien haben die Gelegenheit, Fragen zu stellen oder strittige Punkte zu behandeln. Achten Sie als Käufer darauf, dass für Sie keine Fragen offen bleiben und Ihre Interessen berücksichtigt sind. Mann kauft nicht jeden Tag ein Haus.
Sind alle Parteien einverstanden, unterschreiben Käufer, Verkäufer und Notar den Vertrag. Das Notariat fertigt Kopien für die Vertragsparteien, für das Grundbuchamt, die Gemeinde und das Finanzamt an.
Ein Widerrufsrecht besteht nicht. Der Vertrag ist mit Unterschrift rechtswirksam.
Als nächster Schritt auf dem Weg zum Immobilieneigentum folgt nun die Vormerkung im Grundbuch.
Cap-Darlehen
Ein Cap Darlehen ist interessant für Kunden, die nur kurzfristig finanzieren möchten. Das Darlehen kann jederzeit während der Laufzeit ohne Vorfälligkeitszinsen oder sonstige Gebühren zurück gezahlt werden. Der Zinssatz ist jedoch auch Variabel, aber nur in den sogenannten Cap Grenzen.
Disagio
Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens. Das Disagio stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den Sollzins senkt. Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da es als Werbungskosten absetzbar ist.
Elementarversicherung
Die Elementarversicherung deckt Schäden durch Naturgewalten ab, z.B. Hochwasser, Überschwemmungen, Lawinen oder Erdbeben. Der Versicherungsschutz wird im Rahmen der Gebäudeversicherung vereinbart.
Endfälliges Darlehen
Ein endfälliges Darlehen ist ein Kredit der am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe komplett zurück gezahlt wird. Während der Laufzeit erfolgt in der Regel keine laufende Tilgung. Dies kann Sinn machen, wenn der Kunde die monatliche Belastung gering halten möchte und sichergestellt ist, dass zum Ende der Darlehenslaufzeit das Geld zur Verfügung steht, z.B. durch eine Lebensversicherung.
Energieausweis
Der Energieausweis beschreibt die Energieeffizienz bzw. den potenziellen Verbrauch einer Immobilie. Dieser muss bis auf wenige Ausnahmen dem Käufer vor dem Kauf ausgehändigt werden.
Erschließungskosten
Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Versorgung, Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung. Diese fallen bei einem Neubau an. Auch bei bestehenden Immobilien können Erschließungskosten anfallen, z.B. wenn die Straße erneuert wird.
Euribor
EURIBOR ist der Zinssatz für Gelder, die zwischen europäischen Banken gehandelt werden.
Fertighaus
Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude. Ein Fertighaus kann in Massiv- oder Holzbauweise errichtet werden. Die meisten Fertighäuser in Deutschland sind in Holztafelbauweise errichtet. Ein Fertighaus wird entweder schlüsselfertig oder als Ausbauhaus geliefert, wobei der Käufer den gesamten oder Teilbereiche des Innenausbaus selbst vornehmen kann. Möglich ist auch die Lieferung der Bauteile zur Selbsterrichtung durch den Bauherrn. Der Fertighauslieferant tritt nicht gleichzeitig als Baufinanzierer auf und nimmt auch keine Bonitätsprüfungen vor. Um die Forderungen, d. h. die Zahlung des Kaufpreises zum vereinbarten Zeitraum, trotzdem abzusichern, verlangt er häufig eine Zahlungsübernahmegarantie der finanzierenden Bank.
Festdarlehen
Langfristiges Darlehen, das am Ende der Sollzinsbindung in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Sollzinsbindung sind nur die Zinsen zu entrichten. Für die Tilgung des Darlehens werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds bespart. Dies ist nur in absoluten Ausnahmefällen sinnvoll.
Festzins
Der bei Baufinanzierungen für einen bestimmten Zeitraum festgeschriebene Zinssatz. Eine Kündigung des Darlehens ist in dieser Zeit normalerweise nicht möglich. Bei einer Sollzinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren kann das Darlehen vom Darlehensnehmer unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden.
Feuerversicherung
Versicherung des Gebäudes gegen Brandschäden. Sie soll im Schadensfall die Gesamtkosten der Abbruch und Aufräumungskosten sowie die Wiederherstellung des Gebäudes decken.
Finanzierungsplan
Detaillierte Aufstellung der Herstellungs- und Erwerbskosten bzw. des Kaufpreises einerseits sowie der für die Finanzierung einzusetzenden Eigen- und Fremdmittel andererseits. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten und des Eigenkapitals und/oder der Eigenleistung. Nun kann individuell für den Darlehensnehmer ein Tilgungsplan erstellt werden, der die anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen auflistet.
Flurkarte
Eine Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Diese Karte kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und angefordert werden.
Flurstück
Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche, die eine genaue Identifizierung dieser Fläche ermöglicht. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Förderung des Wohneigentums
Zur Erleichterung von Eigentumserwerb gibt es verschiedene staatliche Förderungen. So gibt es z.B. zahlreiche Förderungsmöglichkeiten durch die KFW Bank.
Forward Darlehen
Darlehen, mit dem sich ein Darlehensnehmer bereits heute einen Zinssatz für sein bestehendes Darlehen in der Zukunft sichert. Häufig wird diese Darlehensform genutzt, wenn die Sollzinsbindung des bestehenden Darlehens erst in zwölf bis 60 Monaten ausläuft, das aktuelle Zinsniveau jedoch gesichert werden soll. Für Forward-Darlehen werden während der Aufschubzeit geringe Zinsaufschläge berechnet. Es fallen keine Bereitstellungszinsen an.
Fremdkapital
Alle Finanzierungsmittel, die dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt werden.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße zulässig ist. Für die Geschossfläche sind die Außenmaße des Gebäudes in allen Vollgeschossen heranzuziehen. Bei einer GFZ von 0,6 gilt, dass beispielsweise die Fläche aller Vollgeschosse maximal 60% der Grundstücksfläche ausmachen kann.
Gewässerschadenhaftpflicht
Hier werden Schäden abgedeckt, welche durch einen Öltank verursacht werden. Gott sei Dank sehr selten, bei einem Schadensereignis ist der Schaden als auch die Umweltbelastung oftmals sehr hoch.
Grundbuch
Ein beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks aufführt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart, die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen oder Rechte. Es genießt öffentlichen Glauben, d. h. auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.
Grundbuchamt
In dieser Abteilung des Amtsgerichts werden die Grundbücher und Grundakten geführt.
Grundbuchauszug
Neben dem Deckblatt besteht ein Grundbuchauszug aus dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1, 2 und 3. Im Bestandsverzeichnis ist das Grundstück und die Nutzungsart aufgeführt. In der ersten Abteilung sind die Eigentumsverhältnisse beschrieben. In der zweiten Abteilung sind eventuelle Rechte und Lasten sowie Beschränkungen aufgeführt. In der dritten Abteilung stehen die Gläubiger.
Grunddienstbarkeiten
Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um Rechte Dritter am bezeichneten Grundstück. Sie sind in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Typische Grunddienstbarkeiten sind Wegerechte, Leitungsrechte , Wohnrechte sowie Geh- und Fahrtrechte.
Grunderwerbssteuer
Einmalige steuerliche Belastung beim Kauf von Immobilien oder Grundstücken. Diese beträgt z.Z. in NRW 6,5% des Kaufpreises. Ausnahmen bestehen bei gewissen Verwandtschaftsverhältnissen.
Grundflächenzahl (GRZ)
Eine im Bebauungsplan festgesetzte Zahl, wie groß die Grundfläche eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksgröße sein darf. Bei einer Grundflächenzahl von 0,3 dürfen beispielsweise 30 % des Grundstücks bebaut werden, wobei Grundflächen von Garagen und Stellplätzen sowie deren Zufahrten mitzurechnen sind.
Grundschuldbestellung
Mit der Grundschuldbestellung stimmt ein Eigentümer der Belastung seiner Immobilie zu. Diese Zustimmung muss notariell beurkundet werden, die Eintragung im Grundbuch wird vom Notar beantragt.
Grundsteuer
Eine Steuer auf Grundbesitz der Städte und Gemeinden. Die Höhe hängt von dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem jeweiligen Hebesatz der Städte und Gemeinden ab. Hier gibt es bis 2025 eine neue Berechnungsgrundlage.
Herstellungskosten
Unter Herstellungskosten versteht man alle zur Herstellung des Gebäudes notwendigen Kosten, also Baukosten und Baunebenkosten sowie der Kosten für die Außenanlagen, nicht aber die Kosten für den Erwerb des Grundstücks (Anschaffungskosten).
Hypothek
Die Hypothek ist ein Pfandrecht an einem Grundstück wegen einer bestimmten Forderung, d.h. ihr Bestehen ist an die Forderung gebunden. Ein langfristiges Baudarlehen (Hypothekendarlehen) wurde früher durch eine Hypothek zu Gunsten des Darlehensgebers im Grundbuch abgesichert. In der Praxis ist heute die Hypothek weitgehend durch die einfacher zu handhabende Grundschuld ersetzt worden. Auf die Grundschuld finden alle Vorschriften über die Hypothek Anwendung, soweit sich nicht Abweichendes daraus ergibt, dass die Grundschuld keine Forderung voraussetzt. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird unter Hypothek auch ein langfristiges, im Grundbuch abgesichertes Darlehen verstanden.
Hypothekendarlehen
Oberbegriff für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen, wobei Baufinanzierungsdarlehen heute nicht mehr durch Hypotheken, sondern durch die einfacher zu handhabende Grundschulden ersetzt werden.
Immobilienfinanzierung
Die meisten Immobilienkäufer benötigen eine Immobilienfinanzierung, wenn Sie ein Haus, Grundstück oder eine Wohnung kaufen. Dabei nehmen sie ein Darlehen bei einer Bank auf und zahlen diesen über einen Zeitraum von mehreren Jahren zurück. Wenn ein Immobilienkäufer seine Finanzierung über uns beantragt, muss er nicht selbst bei vielen verschiedenen Banken anfragen und die Angebote vergleichen. Noch wichtiger ist die fachliche und neutrale Bewertung. Das alles ohne viel Aufwand.
Immobilienfonds
Kapitalanlage zur Finanzierung bestimmter Immobilienprojekte. Es wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Hierbei sollte eine genaue Prüfung der Kapitalanlage stattfinden!
Instandhaltungskosten
Kosten, die bei der üblichen und gebrauchsbedingten Abnutzung bei Immobilien anfallen. Darunter fallen regelmäßige Schönheitsreparaturen und die Instandhaltung der verschiedenen Gewerke.
Instandhaltungsrücklage
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz regelmäßig zu zahlender Betrag der jeweiligen Eigentümer zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum. Die Verteilung bei den jeweiligen Wohnungseigentümern ist in der Teilungserklärung geregelt, die Höhe der Rücklagen wird bei der Eigentümerversammlung festgelegt und in den Wirtschaftsplan übertragen. Die Höhe kann je nach Zustand der Immobilie sehr unterschiedlich sein.
Investorenfinanzierung
Wenn eine Immobilie nicht zur privaten Nutzung sondern als Kapitalanlage erworben wird, stellt das auch an die Finanzierung andere Anforderungen dar. Hierbei werden zum einen andere Bewertungsverfahren bei der Immobilie angesetzt, auch sind die Bonitätsanforderungen deutlich anspruchsvoller.
-in Bearbeitung-